房屋买卖合同纠纷中

常见法律问题

“有解法”第1期

编者按

民生百问，鄂法有解。为了让普法既有“烟火气”又有“法治味”，鄂州中院特推出《有解法》栏目，鄂州法院干警将立足专业视角，结合本地案例，精研细琢日常工作办案中易错、易混、易忽视的法律问题，细致解读群众身边盲点、难点、关注点的矛盾纠纷，以供参考。

  房屋买卖是普通家庭最重大的交易活动之一，随着房地产市场调控政策的显著变化，市场运行趋势较难预测，由此导致房屋买卖合同纠纷案件量居高不下。在审理此类案件中，逾期交房、逾期办证等堪称老百姓最“闹心”的难题。当权利受到侵害，维权是否受时效限制？如何正确主张权利才能避免损失扩大？开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任该如何承担？本栏目通过选取部分典型案例予以解析，以期厘清其中的关键法律规则、助力适法统一，促进市场交易秩序稳定。

Q1逾期交房违约金的诉讼时效从何时起算？

一、相关案例

 2012年，陈某与湖北某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定交房日期为2012年1月31日。合同明确，若逾期交房达90日，开发商需按日支付已付房款万分之一的违约金。然而，开发商未能如期交房。直到2024年3月8日，开发商才履行了交房义务。同年12月17日，陈某向法院起诉，要求开发商支付长达十余年的逾期交房违约金。

二、法院认为

本案商品房买卖合同中约定逾期交房的违约责任是以“日万分之一”的方式计算，即违约金的总额等于一日的违约金乘以应付违约金的天数。此时应把一日的违约金作为一个“个别债权”，单独地适用诉讼时效，起算点为次日。在没有诉讼时效中止、中断的情形下，债权人起诉之日倒推三年至起诉之日的违约金债权未过诉讼时效，债权人起诉之日倒推三年之前的违约金债权则已过诉讼时效。

因此，陈某在2024年底起诉，其能获得支持的违约金，一般只能从起诉之日前推三年计算，由于陈某认可开发商已于2024年3月8日按照约定履行了交房义务，在无其他因素影响下，此时逾期交房违约责任不再累计，即违约金累计截止时间为2024年3月8日。故应认定陈某起诉之日倒推三年扣除起诉之日至违约金累计截止日的时间段，即2021年12月18日至2024年3月8日期间累计的逾期交房违约金金额未过诉讼时效，应予支持。对于2012年至2021年期间产生的违约金，因陈某未能提供证据证明在此期间曾向开发商主张过权利，导致诉讼时效已过，该部分请求未获支持。

三、典型意义

本案明确了继续性债权诉讼时效的计算规则，对统一此类纠纷的裁判尺度具有指导作用。裁判明确将按日累计的违约金认定为一系列独立的个别债权，并分别起算诉讼时效，既符合法理，也平衡了双方权益。这警示合同守约方，法律保护正当权利，但不容忍权利懈怠。购房者应及时主张权利，通过诉讼、协商等能产生时效中断效果的方式积极维权，否则将承担因超过法定时效期间而丧失胜诉权的不利后果。

Q2因出卖人原因，买受人未能如期取得不动产权属证书的，出卖人如何承担责任？

一、相关案例

戴某与某置业公司于2022年7月签订购房合同，公司承诺在2022年12月30日前办好不动产权证。约定期满后，某置业公司未能履约。2024年，戴某诉至法院，请求赔偿逾期办证违约金。诉讼中，某置业公司告知房屋已具备办证条件，但戴某未配合办理。

二、法院认为

某置业公司未按约办理产权证书，构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，应承担逾期办证违约责任。某置业公司未能举证证明逾期办证存在免责事由，故应认定其违约行为与损害后果之间存在因果关系。违约金应计算至房屋具备办证条件且通知买受人之日。因合同约定不明，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。戴某在知悉可办证后，负有减损义务。其无正当理由拒不配合的，就扩大损失部分不得向出卖人主张赔偿。

三、典型意义

本案通过司法裁判明确了逾期办证纠纷中的双向责任边界：一方面，开发商逾期办证行为构成违约，应当依法承担违约金支付责任，保障购房者的合法权益；另一方面，购房者在开发商已具备履约条件且通知时，负有及时配合办理的减损义务，将“纸上的权利”变为“真正的产权”，避免损失不当扩大。

Q3开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任该如何承担？

一、相关案例

2021年12月，陆某与某置业公司签订购房合同，约定出卖人应于2023年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期应承担违约金。陆某按合同约定支付首付款，并办理了按揭贷款。后项目长期停工，无法交房，陆某诉请解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》，要求开发商返还购房款、贷款本息并承担剩余贷款偿还责任。

二、法院认为

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因某置业公司不能按期交付房屋所致，故某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人某置业公司向银行承担剩余贷款的返还责任。

三、典型意义

本案清晰界定了因开发商根本违约导致“买卖+贷款”双重合同解除后的责任承担规则：因开发商根本违约导致合同解除，且购房者无过错的，开发商需向购房者返还已付购房款、已还贷款本息并赔偿利息损失，同时直接向贷款银行承担剩余贷款的返还责任。该裁判依法平衡了各方权利义务，充分保护了购房消费者的合法权益。

研究室、宣教处联合出品